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报名人数再创新低!江北核心区,到底能不能行?

来源:蜗牛淘房 作者:蜗牛淘房
发布日期: 2021-10-29
最近行情不好,但江核的行情变化,是最大的

 

最近行情不好,但江核的行情变化,是最大的。

 

先看报名情况:

 

 

这次集中开盘,河西、大校场、江核、赛虹桥同时集中报名,是骡子是马都登台溜溜。这一比就看出来了,江核的抗击打能力,还是弱了点

 

河西也好,大校场也罢,报名人数较上次开盘,都有一定下降,这个很正常,毕竟房地产税的大杀器来了,大家的买房情绪降至冰点,人数少一点,非常正常。不但南京少了,其他城市少的更多。都市圈房价都崩了,南京还算稳的。

 

赛虹桥上铁淮风晓月,报名人数达到520人,整体也在预期之内。

 

但江核三个盘,除金基之外,其他两个盘报名人数都没有达到房源人数,摇中率100%。甚至有传言个别楼盘首付降到5成。

 

连续两次集中开盘,江核的表现都不尽如人意,有人惊呼,这次江核彻底凉凉了。

 

熟悉我们平台的都知道,我们一直在与两种观点做斗争:捧杀江核与棒杀江核,两种观点我们都明确反对。

 

一种观点是江核一线论,认为江核和河西、南部新城是一个档次的,不屑于与江宁、雨核等板块放在一起。

 

 

还有一种观点是看空派,最近特别来劲:

 

 

这两种观点一致在博弈,到现在也没有争论出一二三。江核上涨时,捧杀派出场,比肩河西,马上7万;行情不好时,棒杀派出场,下一个桥北,永不过江。

 

所以,这几年我们的观点是一贯的,持续的。江核就是南京的新一线板块,达不到一线板块的水平,但在新一线板块中,江核的位置比较靠前,与雨核、江宁核心区等重点区域,都有机会往前迈一步。

 

考虑到江宁核心区已经基本开发完毕,后劲略有不足。目前实力比较强劲的,就是江核和雨核。人居森林和燕子矶,稍落下风。

 

就像最近成都提出了一个目标:脚踩杭州,拳打武汉,抗住广州,冲进全国前三,仅次于京沪(成都官方没提南京…)。当然,成都发展的确实好,但你非要说它是一线城市,目前还为时尚早。杭州也喊出一线的口号,现在看还是嫩了一点。

 

作为江核和雨核,潜力不小,但目前还需要发展、需要成长,都需要时间。

 

南京的新区很多,但最后能成功的,还是少数。娃在幼儿园的时候,觉得是清北的胚子,到了小学,感觉只能985;到了初中,211有点难了;上了高中,先确保个二本吧…

 

大部分人,都是普通人,大部分板块,也都是普通板块。你努力的时候,别人也没闲着,凭什么就你能取得成功?

 

那么江核为什么没有客户了?

 

江核的客户群,大部分是投资客,而连续的房地产打击,以及房地产税的预期,让投资意愿一下子打掉了。对于投资客,买房图个啥?不就是为了挣钱嘛!如果不挣钱,谁愿意甩几百万,贷一堆款,苦哈哈的供房呢?

 

行情不好,倒挂消失,怎么算感觉都不挣钱,投资客只能退场。自住客当然也比较忐忑,但有内在的自住需求。年轻人要结婚,中年人要改善,实实在在的需求在那里。那么这部分客户,一般不会大规模丢失。这也就是河西、大校场的报名仍然比较坚挺的原因。

 

最近有人咨询,江核和雨核,到底哪个好?买哪里?其实两个板块的属性,完全不一样。

 

江核:高大上的城市规划+政府持续投入+产业不断导入,地缘客户较弱;

 

雨核:中等水平的规划+政府一般性投入+强大的地缘客户+顶尖的区域产业;

 

为了更好的描述几个板块的区别,我把概率论中的数学期望E(X)和方差两个概念拿出来,同时加一个河西南,方便比较。

 

本图有三条曲线,分别代表着三个板块价值的分布区间图,这里面有几个点需要特别说明一下:

 

第一点,雨核和江核,数学期望基本一致。也就是说,雨核和江核,目前整体处于同一个档次,都是新一线板块的佼佼者,目前对于两个板块的房价,我是看平的状态。雨核现在精装卖到4.5,江核一线地段4.3万,二线地段3.6万,暂时不如雨核,但江核价格还没释放完毕,后面还有潜力。这是第一点,半斤八两。

 

第二点,江核的下限,在南京各个板块中算比较高的,但雨核更高。也就是说,如果现在南京彻底不发展了,停止一切活动。雨核能撑住的价格,比江核踏实。因为雨核周围地缘客户多,产业更好,这是事实。

 

第三点,江核的上限,比雨核高。雨核的振幅比较窄,江核的振幅比较高。如果江核发展好了,上限比雨核要高。甚至可以达到河西南的上限。也就是说,江核发展好了,未来与河西南处于同一个水平线上,是可能的。

 

第四点,河西南的数学期望E(X),也就是中轴线,要比江核和雨核都高。整体高一个档次(越往右,代表水平越高)。江核如果发展的特别好,有可能接近河西南的上限。

 

我觉得已经说的非常清楚了,观点已经彻底表达好了,没必要列一个方程组了吧?

 

几个板块,江核的方差最大,波动性最大。行情好的时候,江核涨幅冲在最前面;行情差的时候,江核第一个凉凉。就这么简单。

 

大家为什么对江北新区这么关注?包括我自己。很多读者在反馈,说我对江核的评价有点苛刻,对于雨花台区吹的有点多。这里面我要做一个澄清:江北新区和其他板块,不一样。它的发展不仅仅代表着它自己,而且关乎南京的发展。

 

比如人居森林,还需要投入什么?修几条路就行了,根本不用额外投入太多,这个板块作为河西的卫星板块,基本上就扶起来了,不用太费力。但江北新区不一样,就靠着河西的客户撑起来?远远不够。江北新区的面积大的多,投资的金额要大的多,承载的责任也大的多。江北发展的怎么样,影响的不仅仅是自己。一旦发展不好,将会拖垮南京。因为所有的过江通道,江核未来的规划,都需要付出巨额的成本。建好了,南京再造一座新城;建不好,这么多投资打水漂,南京20年缓不过来。

 

所以我看待江北,绝不仅仅是一个板块这么简单,而是站在南京历史发展的角度来评价,那标准肯定比较苛刻了。鼓楼滨江如果没发展好(一个假设,勿喷),我们最多可惜一下,不会伤筋动骨,但江北大战略如果失败,影响面就大了。

 

可以这么说,江北新区的成功发展,是南京还能在四大省会城市里面混的最主要抓手,一线咱们想都不敢想,能在四大省会中站稳就很好了。相反,如果江北发展的不行,会很快被杭州、成都等首位度强的省会甩开,形势就这么严峻

 

所以站在南京发展的大格局看江核,我认为有几点需要再强化一下:

 

第一,招商的能级,需要提升

 

最近我跟一些毕业生沟通,发现合肥的高薪岗位,已经起来了。比如蔚来,不少岗位直接开到35万+,长鑫芯片,25万起,而且招聘近千人。这就是招商引资的巨大牵引力,高薪就业岗位,说来就来,连个招呼都没打。江北新区这几年孵化的也不错,但龙头企业,代表性企业,还是弱了点,舆论上连个水花也没溅起来,自说自话比较多,还不能给南京加分。这块如果有突破,我立马开吹。

 

第二,关键项目,一定要加快进度

 

比如,两条地铁的建设,就有点慢了。当然,你有各种各样的原因,都可以理解。但为什么别的城市可以这么快,而我们就必须慢?况且南京手握2000多亿土地出让金,钱比别人多,底子比别人强,但一谈速度,就上不去。当然,这不是江北的问题,江南的几条线也不快。

 

第三,更加务实的推进项目

 

不少项目,比如国际学校、牛津、剑桥合作项目,有当然很好,但有没有的,也影响不了格局。不是说不好,而是主要精力,无需放在这上面。全球化都这样了,没必要硬顶这个潮流。包括地下城,本质就是空间,有没有必要花这么多钱去得到这个空间?实在太贵了。

 

对于买房人,我有几个建议:

 

第一,江核,尤其是3-5成的江核,还是很值得买的。别慌,没那么可怕。江核作为一片白纸作画的区域,哪怕就是睡城,3.5万的价格,还是值的。况且目前江核的资源还在源源不断的导入,美术馆、图书馆、城南中心的科技馆,都是超一流的配置,环境也相当的优美。这样的板块,确定性很强,一时的波动,不足以影响格局。况且这几年江北新区的GDP发展速度,还是比较快的,基本面比较好。

 

第二,江核未来的供应也不少,比如青奥板块几个盘,核中核也有几个盘,不过价格都要稍微高一点。确实也不用急,但买都是可以买的。江核的区位很棒,与江南隔江相望,交通也比较便利,跨江不是啥大事。很多江南人一直有不过江的执拗,没有必要。长江就这么宽,青岛跨海都能玩,南京跨江就跨不了?要有信心。

 

第三,降低预期。现在买房,不要追求倒挂多少,而是要看长期受益,有点耐心。倒挂盘其实不是一种常态,是一种特殊时刻。现在倒挂都不多了,让你选择,反倒不会了。我觉得行情变差一点,让市场回归常态,是好事。关键时刻就看你的勇气和决断力,到底敢不敢买。别到时候房价飚了,又抱怨南京没给你机会,投资客太多啥的,说这些没意思。

 

现在敢买江核的,都是真爱粉,而不是捞一把就走的投机客,从这个意义上说,江核在这个低迷的时刻洗洗粉,也不是坏事。

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